هل يحق للمالك فرض الإيجار بـ «الدولار» أو بسعر السوق؟

وكأن ما يعيشه المواطن اللبناني من أزمات لا يكفيه، بدءا من جائحة «الكوفيد» 19 مرورا بالوضع السياسي غير المستقر وصولا إلى الوضع المعيشي الإقتصادي المزري، في ظل غياب تام لأية حلول عملية من قبل المسؤولين في الدولة.ad
هذا عدا عن الذل الذي يشهده المواطن أمام طوابير محطات البنزين، والصيدليات وحتى «السوبر ماركت» و…..
باختصار الواقع اللبناني مذل وميؤس منه، ومع ذلك أراد بعض اًصحاب الأملاك أن ينتهزوا الفرصة ليقتنصوا بدورهم الربح المادي إسوة بالتجار.
كيف لا وجلد المواطن اللبناني «لبيس»؟!

لا بد من صدور تشريع يضع ضوابط يرعى فيها بدلات الإيجار الحرة، ويحدد السقف الأعلى لها

هم يريدون اقتناص الربح، بينما المواطن اللبناني بالكاد يتمكن من تأمين لقمة العيش وتسديد فواتير مولدات الكهرباء والهاتف وغيرها…
للأسف، اللبناني اليوم بات يعيش فقط لتأمين مستلزمات الحياة الضرورية بهدف تسديد فواتيره المعيشية، من دون أن يتمكن من أن يعيش حياة طبيعية.
وفي المقابل، باتت هناك شريحة كبيرة من المستأجرين الذين يعانون ما يعانونه بسبب عقود الإيجار التي أبرمت بـ«الدولار» بينما رواتبهم بالليرة اللبنانية.
فهل يحق للمالك أن يتصرف على هذا النحو أو أن يمتنع عن قبض الإيجار بالليرة اللبنانية.
رمال
للإجابة عن هذه الأسئلة وغيرها التقت «اللواء» المحامي ماجد رمال الذي تحدث بإسهاب عن هذا الموضوع، مسلطا الضوء على كيفية حماية المستأجر والخطوات الواجب اتباعها، فكان الحوار الآتي:
المحامي ماجد رمال
{ نشهد خطرا كبيرا يمارس على شريحة واسعة من المستأجرين ولاسيما التي أبرمت عقودها بـ«الدولار» بينما معاشاتها بالليرة اللبنانية؟
– إن الإنهيار الإقتصادي في لبنان يشكل خطراً ويلحق الضرر الكبير باللبنانيين كافة، بلا استثناء، ومنهم طبعاً فئة المستأجرين الذين تخضع عقودهم لقانون التعاقد الحر رقم 159/92 وهؤلاء يستفيدون من عقود أكثرها لا تتجاوز مدتها الثلاث سنوات، وسواء كانت تلك العقود منظمة بالليرة اللبنانية أو بـ«الدولار» الأميركي، تكون قد انتهت مدتها أو تنتهي نهاية العام 2021 كونها تكون قد نظمت خلال العام 2019 اي منذ بداية الأزمة أو قبلها بقليل، وبعدها يعود للفريقين تنظيم علاقتهما التعاقدية من جديد.
{ هل يحق للمالك فرض دفع الإيجار بـ«الدولار» أو بسعر السوق؟
– إن عقود الإيجار المنظمة قبل الأزمة الإقتصاية الراهنة، وبـ«الدولار» الأميركي، نظمت على أساس سعر صرف معروف ومتداول ورسمي، بعد الأخذ بعين الإعتبار المدخول أو الراتب للمستأجر والذي كان يشكل المعيار الأساسي لأي عقد.
وفي هذا المجال، فإن بعض الدول تتبع قاعدة تمنع بموجبها تأجير أي شخص إلا إذا كانت كلفة الإيجار لا تزيد عن ثلث راتبه، ومن هنا، فإن عقد الإيجار، وإن كان منشأ على الوجه القانوني ويلزم فريقيه، إنما يجب أن يفهم ويفسر وينفذ وفاقاً لحسن النية والإنصاف والعرف (المادة 221 موجبات وعقود) وإلا يستحيل تنفيذه في حال مطالبة المؤجر بدفع البدلات بـ«الدولار» الأميركي أو بما يوازيه في السوق، لأن نية الفريقين كانت تتجه بتاريخ تنظيم العقد لاعتماد سعر الصرف الرسمي في حينه وهو 1507 ل.ل. فلا يجوز للمؤجر أن يفرض على المستأجر دفع البدلات بـ«الدولار» الأميركي أو بما يوازي قيمته في السوق، في ظل بقاء القيمة التأجيرية للمأجور على حالها وفق الإدارات المختصة، وكذلك الرواتب والأجور بقيت على حالها.
{ ماذا لو امتنع المؤجر عن قبض الإيجار بالليرة اللبنانية؟
– لا يحق للمؤجر الإمتناع عن قبض بدلات الإيجار المدفوعة له بالليرة اللبنانية،لأن الأوراق النقدية لها قوة إبرائية غير محدودة على الأراضي اللبنانية، وبالتالي، فإن كل مدين له الحق بأن يبريء ذمته بالعملة اللبنانية الرسمية (المادة 7 و8 من قانون النقد والتسليف) ولا يجوز رفض التعامل بالليرة اللبنانية تحت طائلة عقوبة الحبس والغرامة (المواد 7 و8 من قانون النقد والتسليف والمادة 319 من قانون العقوبات) كما أن المادة 192 من قانون النقد والتسليف تنص على إلزامية قبول العملة اللبنانية لأن الموضوع يمس سيادة الدولة. وفيما لو أصر المؤجر على رفض قبض البدلات بالليرة اللبنانية، فإن قانون أصول المحاكمات المدنية أجاز للمدين أن يودع لدى الكاتب العدل، ما يعتقده مبرئاً لذمته من بدلات بالليرة اللبنانية، بموجب عرض وإيداع فعلي، يبلغه للمؤجر، الذي يحق له رفض العرض أمام المحكمة المختصة، التي يعود لها أمر البت بصحة العرض وإبراء ذمة المستأجر من البدلات أو بطلان العرض، وفق إجراءات منصوص عليها في القانون.

{ كيف يمكن حماية حقوق هؤلاء المستأجرين ولا سيما في ظل الظروف الصعبة التي نشهدها؟
– إن الظروف الصعبة التي نشهدها اليوم، تطال المؤجرين والمستأجرين على السواء، المنشأة عقودهم والمنظمة خلال العام 2019 وفي ظل قانون التعاقد الحر رقم 159/92، وإن كان العقد شريعة المتعاقدين، وفي ظل انهيار الليرة اللبنانية مقابل «الدولار» الأميركي، لا بد من صدور تشريع يضع ضوابط يرعى فيها بدلات الإيجار الحرة، ويحدد السقف الأعلى لبدلات الإيجار، بحيث لا تتعدى القيمة التأجيرية لكل مأجور التي تعتمدها وزارة المالية.

سمار الترك – اللواء