زخور: قرار العجلة في إنهاء عقد إيجار لغير السكن لعلة الفراغ القانوني وعدم التمديد مخالف للقانون

علّق  رئيس “تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات” المحامي أديب زخور على القرار الصادر عن قاضي العجلة في المتن، القاضى بإخلاء المستأجر غير السكني من مأجوره لعلة الفراغ القانوني ولعدم التمديد لقانون الايجارات بانتهاء تمديده في 30/6/2022، وتطبيق قانون الموجبات والعقود.

وقال: “منذ صدور قانون الايجارات في الثلاثينيات كان المشرع يمدد القانون تباعا كل فترة، وكان أحيانا يتأخر في التشريع لاسباب عدة ثم يعود ويستلحقها بالتمديد بمفعول رجعي،  وقد طرح الموضوع على القضاء للبت بمسألة الفراغ القانوني ومنها ما حصل بسبب الأحداث والحرب اللبنانية حيث تأخر المشترع في التمديد وطرح الموضوع على القضاء ومنها بين الاعوام 1986 و1992 حيث لم يكن هناك تمديد لقانون الايجارات، فاعتمد عدد من القضاة التريث بشكل طبيعي بسبب الاحداث وكون نية المشترع العمل على التمديد وتم الاستناد ايضا الى نص المادة 504 أ..م.م التي تجيز للمحكمة ان تقرر وقف المحاكمة لمدة محددة او لحدوث طارئ ما تحدده في قرارها تبرر التريث لحين صدور قانون جديد يمدد ويرعى العلاقة التاجيرية من خلال قانون الايجارات الذي صدر في العام 1992 وعلق ايضا المهل بسبب الأحداث والحرب اللبنانية، وعالج بوقتها المشرع بكل مسؤولية وحكمة مسألة تعليق المهل بحيث علق جميع المهل بسبب الحرب اللبنانية، وذكرها بوضوح تباعا في قانون الايجارات الرقم 7/‏77 و 20/‏82 و 160/‏92 بشكل شامل، اما في المرحلة الحالية فالمجلس النيابي مطالب ايضا بقانون تعليق مهل شامل يوحد اولا قوانين تعليق المهل السابقة التي شملت الاضرابات المتلاحقة للموظفين والقضاة والمحامين والدوائر العقارية وغيرها، وحجز اموال المودعين، كما واستمرار تعليق المهل حاليا بسبب الحرب في الجنوب والقصف الذي يطال الكثير من المناطق ويشمل حكما تعليق المهل كافة في قانون الايجارات منذ 17 تشرين 2019”.

تابع:”كما نذكر  منها ما حصل أخيرا بعد انتهاء مفعول قانون 160/92في العام 2012 وبعدها بعدم التمديد للقانون 27/2017 الذي نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 22/7/2021 بانتهاء تمديده في 30/6/2022 للأماكن غير السكنية، وقد درج المجلس النيابي ان يعود ويمدد ويغطي فترة الفراغ القانوني بالتمديد ويغطي فترة الفراغ، واستمر الاجتهاد والقرارات الصادرة عن القضاء التريث بإصدار القانون لمعرفتها ان التمديد هو حكمي ودوري من المجلس النيابي، ولم تحكم المحاكم بتاتا باخلاء أحد، لا في الاماكن السكنية او غير السكنية وهذا ثابت ومستقر عليه فقها واجتهادا ومعروف في الاوساط القضائية الحقوقية والاجتماعية، علما إن المشترع ذاته وقع في ذات الخطأ العديد من المرات وكان يتأخر دوما عن إجراء التمديد، وأخيرًا اهمل اولا التمديد للقانون 160/92 منذ العام 2012 ولم يمدده لا في العام 2012 بعد فراغ قانوني من 31/3/2012 وبعدها في القانون 2014 الذي ابطل وثالث مرة في القانون 2017، ثم عاد ومدد للقانون 160/92 لغاية 2014 واخطأ تكرارا في التمديد حيث صدر في العام 2017، والاهم انه مهما تكررت الاخطاء، فهي لا تعطي شرعية لتطبيق قانون الموجبات العقود او اي قانون آخر ابطل في المجلس الدستوري”.

اضاف:”في مطلق الاحوال يعود بت النزاع في هذه المسألة الى محاكم الاساس كون النزاع يتعلق بأساس النزاع ويعود حصرا لمحاكم الاساس امر بته لتعلقه بأساس الحق ولا يعود الاختصاص والصلاحية لمحاكم العجلة، وقد نصت صراحة المادة 38 من قانون الايجارات 2/2017 : لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 حتى –، وبالتالي لحظ المشترع بوضوح ان القانون الواجب التطبيق هو القانون 2/2017 وذلك لحين نفاذ وصدور قانون خاص جديد يراد به تنظيم علاقة المستأجر بالمالك، فمن جهة المهلة مغطاة ومرتبطة بصدور قانون جديد لتفادي الفراغ القانوني، ومن جهة اخرى التمديد مرتبط بصدور قانون جديد وليس فقط بمهلة محددة، وهو شرط أساسي قبل البحث في فترة الفراغ المغطاة بوضوح عاملين اساسيين الفترة المحددة بعبارة لحين اي طيلة الفترة وعامل صدور قانون جديد اي لحين صدور قانون جديد في الشكل والاساس وهو واقعة محققة يستمر فيها التمديد لحين تحققها ايضا كشرط، وبالتالي ان  القرار جاء مخالفا للمادة 39 الواضحة والصريحة، ولنية المشترع بالتمديد لحين صدور قانون جديد، ومن هنا جاء التريث لحين صدور قانون جديد وصدور قانون يغطي فترة الفراغ للأسباب المبينة”.

وتابع:”بالفعل ان المشترع عمل على اصدار قانون جديد وأعيد الى المجلس النيابي قبل نشره من الحكومة، وصدر قرار عن مجلس شورى الدولة ولا يزال المجلس النيابي يعمل على تعديله، وبالتالي، ليس هناك نص آخر يتيح لقاضي العجلة القول ان هناك فراغ تشريعي، طالما ان المؤسسات تعمل على تطبيق نص المادة 39 وقرار المجلس الدستوري بهذا الاتجاه لاصدار قانون واضح لحماية حقوق الطرفين، وبالتالي ان الاحكام التي صدرت عن الاساس منذ عقود بالتريث لاصدار الاحكام هي لحماية الحقوق واستنادا الى نصوص واضحة ومواكبة لتشريع ونقاش دائر لحماية الحقوق لا سيما المادة 39 وغيرها، لذلك ان اخراج المستأجر من مأجوره غير السكني يلحق اضرارا لا تعوض بدلا من المحافظة على الحقوق، وهذا هو دور الحقيقي للمحاكم والتي اصدرت قرارات ثابتة ومستقرة بهذا الموضوع منذ زمن بعيد وارسى استقرارا قضائيا في الاجتهاد وثباتا في المعاملات بين المالك والمستأجر وحافظت به على التعويض واستمرار عمل المؤسسة التجارية استنادا الى قانون الايجارات والى قانون المؤسسة التجارية 11/67 الذي تم نسفه بهكذا قرارات”.

ولفت الى ان “الاوضاع الحربية والامنية في الجنوب والبقاع وبعض مناطق بيروت يفرض اعلان حال الطوارىء وان يتم المحافظة على حقوق الطرفين، واصدار القرارات التي تخافظ على الحقوق لحين صدور قانون جديد يرعى علاقة الطرفين”. وقال:”هناك فراغ في سدة رئاسة الجمهورية منذ انتهاء  ولاية رئيس الجمهورية في 21 تشرين الاول 2022 ويعتبر المجلس النيابي في حالة انعقاد دائمة لحين انتخاب رئيس جديد، ويتحول المجلس الى هيئة ناخبة لحين انتخاب رئيس جديد استنادا الى المادة 74 من الدستور، ويمتنع عليه اصدار التشريعات وضمنها الالتئام لاصدار قانون ايجارات جديد للأماكن غير السكنية. وبالتالي ان التأخر كان بجزئيته ناتجا عن مواد دستورية واضحة، وبجزئه الآخر بقرار رئيس الحكومة بإعادة القانون الى المجلس النيابي بغض النظر عن احقيته، ومن طلب رئيس المجلس النيابي باسترداده نظرا للأخطاء الجسيمة التي تعتريه وللمحافظة على حقوق المستأجرين في الاماكن غير السكنية وعلى الحقوق الناتجة عن استمرارية العلاقة بين الطرفين استنادا القانون 11/67، وبالتالي ان الحديث في قرار العجلة عن فراغ قانوني ليس بمحله ومخالف للقانون وللمادة 74 من الدستور وللوقائع في الشكل والاساس لعدم الصحة والقانونية”.

واعلن “ان قانون الايجارات خاص واستثنائي لا يجوز التوسع بتفسيره، وان المادة 50 من قانون الايجارات 2/2017 اعطت محاكم الاساس صلاحية واختصاص شامل وامر البت بمطلق نزاع ناتج عن هذه العلاقة حيث نصت بوضوح: تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي. وجاءت الفقرة الاخيرة من المادة 50 لتؤكد فقط صلاحية قضاء العجلة في القضايا الطارئة والمستعجلة دون التطرق لأساس النزاع، وبالتالي يكون القررار خالف بشكل واضح وصريح للمادة 50” .

وختم:”من هنا، يخرج عن نطاق صلاحية قاضي العجلة، امر اثبات العلاقة التأجيرية ضمن شروط التنفيذ، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان المدنية، المنشور في كتاب عفيف شمس الدين،مصنف الايجارات 1985 ص، 18و19 ، ومجموعة اجتهادات شاهين حاتم جزء 27، ص.3، ولا ان يتصدى الى تفسير العقد او شروطه الخاصة، على سبيل المثال، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان الناظرة بقضايا المستعجلة، القرار 201/1974، المصنف في قضايا الايجارات 1985، ص 26.الياس ابو عيد الجزء 3، الوسيط النظري والعملي في قانون الايجارات، ص 414″.